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1カ月~長くても数カ月

民事再生法

※前払い分と残額月払い分は、任意に設定可能以上国交省のホームページより最近地主さんから質問を受けるので、前払い地代方式についても埼玉定借機構から頂いた契約書を森田先生の解説付きでコピーで渡しています。それに、コピーについては、こちらですが大変助かっています。
前払い地代の契約書と逐条解説般定期借地権設定契約書逐条解説というと賃借人0000以下後記物件目録記載の土地以下本件土地賃貸人0000以下というは、というにつき、次のとおり一般定期借地権設

定契約を締結する。

住まいを繋ぐ賃借権による定期借地権

第1条

本件土地について、借地借家法(以下本件借地権甲と乙は、という)第22条に定める一般定期借地権以下というを設定する。本件借地権は、契約の更新(更新の請求および土地の使用の継続によるものを含む)および建物の築造による存続期間の延長がなく、ならびに法13条の規定による建物の買取りを請求することができないものとする。
本件借地権については、第13条および第18条ならびに民法第619条の適用はないものとする。法第4条ないし第8条、本件借地権は、法第2条1項の建物所有を目的とする土地の賃借権とする。

解説

(1),(2)法22条の一般定期借地権の特約を定めたものである。

法8条(借地契約の更新後の建物の滅失による解約等),法18条(借地契約の更新後の建物の再築の許可),法4条借地権の更新後の期間法13条建物買取請求権,民法619条黙示の更新の適用除外規定は、定期借地権契約において不可欠である。
建物所有を目的とする地上権と土地の賃借権の2種類があるので、そのいずれかを明記することが望ましい。借地権には、(期間)第2条本件借地権の存続期間は、西暦00年00月00日から西暦00年。0月00日までの00年間とする。

解説

(1)存続期間は、50年以上の確定的な期間として明確に規定する必要がある。
借地借家法第22条終了日は、存続期間の開始日、ともに年月日で明確に定めるのが望ましい。

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契約開始日が存続期間の記載欄に明確でない場合、年月を経た後、契約期間開始の時期が不明確になるおそれがある。使用目的本件土地を居住用一戸建建物所有以外の目的に使用してはならない。使用目的の詳細は下記特約のとおりとする。

第3条

乙は、なお、特約

解説

使用目的を居住用一戸建建物の所有に限定しつつ、詳細については特約をもって定めることとしたのは、たとえば居住用一戸建建物の1階に小さなレストラン、アト喫茶、リエ、ギャラリーなどを併設するなど、居住を主としつつも、建物の部を他の用途にも使用することが考えられるからである。

これらについては、周囲の住環境と調和する限り排除する必要がなく、無用なトラブルを防止しようとする趣旨である。

特約によってその許容範囲を明確に規定し、(地代)

第4条

本件土地の地代は次に定める前払地代と継続地代を合計した金額とする。
[前払地代]本契約成立時に乙は甲に対し、西暦00年00月から西暦00年00月までの00年間の前払地代として0000円を.括して支払うものとする。

ドイツ人の老後この前払地代は、00年間にわたる契約全期間の地代の一部に均等に充てるものとし、年額換算額「月額その毎年の充当額以下というは0000円、毎月の充当額以下換算額」というは0000円とする。前払地代として一時金の支払いがあったことを根拠とする借地権の消滅の対価に相当する金銭の授受は行わない。
甲乙双方は、契約期間満了時において、本件借地権の存続期間の満了前に本契約を解除、前項の前払地代のうち、契約期間の残余の期間に充当されるべき前払地代の月額換算額の合計解約する場合においては、額を甲は無利息にて乙に返還しなければならない。この場合において返還すべき金員は日割計算とし利息を附さない。相手方に対し、前払い地代についての増減請求をすることが出来ない事を特約する。甲双方は、継続地代として月額0000円を毎月末日に翌月分を支払うものとする。
乙は甲に対し、前項の地代の発生日は、西暦00年00月00日とし、1か月に満たない場合は日割計算により算出するものとする。未経過分前払地代をいっでも乙に無利息で返還する事ができる。
本条第(6)項の継続地代は、同行の月額に月額換算額を加算した額とする。
甲は、なお、その場合、※前払地代固有条項

解説

契約の当初に契約全期間の地代総額を算出し、その一部例えば50%を一括前払地代とし、残余例えば50%を継続払いの地代とする方式である。
この契約方式は、前払地代については、税務取扱い上、その全額ではなく、その当年(度)分を貸主は所得、借主は経費として処理されることになり、中途解約のときには、未経過分に相当する金額は貸主から借主に返還されることとなるので、その年額·月額を表示する必要がある。

地方への新しいひとの流れをつくる。

第2条の借地権の存続期間全期間-例えば50年間と重複して、本条にも前払地代の対象期間を0年0月から0年0月までの0年間と明記しているのは、前払地代また、契約の全期間例えば50年全期間、前払地代の性質(経過分、の対象期間が、あるいは後半の25年間というような事例もあり得ようから、未経過分の把握の必要性)上、その対象期間を特定しておくことが重要となるからである。
本条(5)項に「前払賃料についての増減請求権を排除した特約」を明記しているが、本書9ページの「前払賃料と将来における賃料増減請求権に関する法律解釈」に記述したとおり、現行法ではこの特約をもってしても借主の減額請求権を排除することができないけれども、本書の主題の1つである借地借家法第22条の一部改正要望の実現を見越して明記したものである未経過分地代について、その場合に変更される継続地代の計算方法を明示したものである。項は、いつでも返還できる旨を定めるとともに、地代の改定

第5条

前条6項の継続地代は、3年ごとに次の方式により改定するものとする。
改定地代_(従前の支払地代-従前地代決定時の公租公課)x変動率+地代改定時の公租公課公租公課:改定年度における本件土地に係る固定資産税、都市計画税その他公租公課変動率:総務省統計局の都道府県庁所在都市別の00の00指数にしたがい決定する。
金額の基準がないだけに第1回の地代改定に限り、前項の従前地代決定時の公租公課は、「課税し、本件土地が乙の建物の用途に供されたことが認定された年の翌年のと読み替えるものとする。公租公課」甲が乙に対し、地代の改定を申し入れる時は、甲は、次の資料を乙に提供することとする。
従前地代決定時および地代改定時の公租公課の額を示す資料.従前地代決定時および地代改定時の本条第(1)項の00指数を示す資料経済社会情勢に大幅な変動があった場合、および近隣地代と比較して著し前項の定めにかかわらず、地代を改定することができく不相当となった時は、る

解説

(1)地代の改定をめぐって将来紛争が生じることが十分予想されるので、地代の改定方式をあらかじめ定めた。
たとえば総合指数なのか、ところで変動率について、単に消費者物価指数によるとしただけでは消費者物価指数のうちどの指数によるのか、特定の費目によるのか、全国平均なのか、地域別なのかという疑問が生じるので、特定しておくことが必要である。
左記の記載例:都道府県庁所在地別のさいたま市の総合指数に従い決定する。地代指数これがあれば最も望ましいものとなろう。

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