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※前払い分と残額月払い分は、任意に設定可能以上国交省のホームページより最近地主さんから質問を受けるので、前払い地代方式についても埼玉定借機構から頂いた契約書を森田先生の解説付きでコピーで渡しています。それに、コピーについては、こちらですが大変助かっています。
前払い地代の契約書と逐条解説般定期借地権設定契約書逐条解説というと賃借人0000以下後記物件目録記載の土地以下本件土地賃貸人0000以下というは、というにつき、次のとおり一般定期借地権設

定契約を締結する。

賃借権による定期借地権

第1条

本件土地について、借地借家法(以下本件借地権甲と乙は、という)第22条に定める一般定期借地権以下というを設定する。本件借地権は、契約の更新(更新の請求および土地の使用の継続によるものを含む)および建物の築造による存続期間の延長がなく、ならびに法13条の規定による建物の買取りを請求することができないものとする。
本件借地権については、第13条および第18条ならびに民法第619条の適用はないものとする。法第4条ないし第8条、本件借地権は、法第2条1項の建物所有を目的とする土地の賃借権とする。

解説

(1),(2)法22条の一般定期借地権の特約を定めたものである。

法8条(借地契約の更新後の建物の滅失による解約等),法18条(借地契約の更新後の建物の再築の許可),法4条借地権の更新後の期間法13条建物買取請求権,民法619条黙示の更新の適用除外規定は、定期借地権契約において不可欠である。
建物所有を目的とする地上権と土地の賃借権の2種類があるので、そのいずれかを明記することが望ましい。借地権には、(期間)第2条本件借地権の存続期間は、西暦00年00月00日から西暦00年。0月00日までの00年間とする。

解説

(1)存続期間は、50年以上の確定的な期間として明確に規定する必要がある。
借地借家法第22条終了日は、存続期間の開始日、ともに年月日で明確に定めるのが望ましい。
筆界確認書契約開始日が存続期間の記載欄に明確でない場合、年月を経た後、契約期間開始の時期が不明確になるおそれがある。使用目的本件土地を居住用一戸建建物所有以外の目的に使用してはならない。使用目的の詳細は下記特約のとおりとする。

第3条

乙は、なお、特約

解説

使用目的を居住用一戸建建物の所有に限定しつつ、詳細については特約をもって定めることとしたのは、たとえば居住用一戸建建物の1階に小さなレストラン、アト喫茶、リエ、ギャラリーなどを併設するなど、居住を主としつつも、建物の部を他の用途にも使用することが考えられるからである。

これらについては、周囲の住環境と調和する限り排除する必要がなく、無用なトラブルを防止しようとする趣旨である。

特約によってその許容範囲を明確に規定し、(地代)

第4条

本件土地の地代は次に定める前払地代と継続地代を合計した金額とする。
[前払地代]本契約成立時に乙は甲に対し、西暦00年00月から西暦00年00月までの00年間の前払地代として0000円を.括して支払うものとする。

この前払地代は、00年間にわたる契約全期間の地代の一部に均等に充てるものとし、年額換算額「月額その毎年の充当額以下というは0000円、毎月の充当額以下換算額」というは0000円とする。前払地代として一時金の支払いがあったことを根拠とする借地権の消滅の対価に相当する金銭の授受は行わない。
甲乙双方は、契約期間満了時において、本件借地権の存続期間の満了前に本契約を解除、前項の前払地代のうち、契約期間の残余の期間に充当されるべき前払地代の月額換算額の合計解約する場合においては、額を甲は無利息にて乙に返還しなければならない。この場合において返還すべき金員は日割計算とし利息を附さない。相手方に対し、前払い地代についての増減請求をすることが出来ない事を特約する。甲双方は、継続地代として月額0000円を毎月末日に翌月分を支払うものとする。
乙は甲に対し、前項の地代の発生日は、西暦00年00月00日とし、1か月に満たない場合は日割計算により算出するものとする。未経過分前払地代をいっでも乙に無利息で返還する事ができる。
本条第(6)項の継続地代は、同行の月額に月額換算額を加算した額とする。
甲は、なお、その場合、※前払地代固有条項

解説

契約の当初に契約全期間の地代総額を算出し、その一部例えば50%を一括前払地代とし、残余例えば50%を継続払いの地代とする方式である。
この契約方式は、前払地代については、税務取扱い上、その全額ではなく、その当年(度)分を貸主は所得、借主は経費として処理されることになり、中途解約のときには、未経過分に相当する金額は貸主から借主に返還されることとなるので、その年額·月額を表示する必要がある。
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民事再生法

従前地代決定時および地代改定時の公租公課の額を示す資料.
第2条の借地権の存続期間全期間-例えば50年間と重複して、本条にも前払地代の対象期間を0年0月から0年0月までの0年間と明記しているのは、前払地代また、契約の全期間例えば50年全期間、前払地代の性質(経過分、の対象期間が、あるいは後半の25年間というような事例もあり得ようから、未経過分の把握の必要性)上、その対象期間を特定しておくことが重要となるからである。
本条(5)項に「前払賃料についての増減請求権を排除した特約」を明記しているが、本書9ページの「前払賃料と将来における賃料増減請求権に関する法律解釈」に記述したとおり、現行法ではこの特約をもってしても借主の減額請求権を排除することができないけれども、本書の主題の1つである借地借家法第22条の一部改正要望の実現を見越して明記したものである未経過分地代について、その場合に変更される継続地代の計算方法を明示したものである。項は、いつでも返還できる旨を定めるとともに、地代の改定

第5条

前条6項の継続地代は、3年ごとに次の方式により改定するものとする。
改定地代_(従前の支払地代-従前地代決定時の公租公課)x変動率+地代改定時の公租公課公租公課:改定年度における本件土地に係る固定資産税、都市計画税その他公租公課変動率:総務省統計局の都道府県庁所在都市別の00の00指数にしたがい決定する。

第1回の地代改定に限り、前項の従前地代決定時の公租公課は、「課税し、本件土地が乙の建物の用途に供されたことが認定された年の翌年のと読み替えるものとする。公租公課」甲が乙に対し、地代の改定を申し入れる時は、甲は、次の資料を乙に提供することとする。
従前地代決定時および地代改定時の公租公課の額を示す資料.従前地代決定時および地代改定時の本条第(1)項の00指数を示す資料経済社会情勢に大幅な変動があった場合、および近隣地代と比較して著し前項の定めにかかわらず、地代を改定することができく不相当となった時は、る

解説

(1)地代の改定をめぐって将来紛争が生じることが十分予想されるので、地代の改定方式をあらかじめ定めた。
たとえば総合指数なのか、ところで変動率について、単に消費者物価指数によるとしただけでは消費者物価指数のうちどの指数によるのか、特定の費目によるのか、全国平均なのか、地域別なのかという疑問が生じるので、特定しておくことが必要である。
左記の記載例:都道府県庁所在地別のさいたま市の総合指数に従い決定する。地代指数これがあれば最も望ましいものとなろう。
多摩ニュータウンの未来を読む現在、統計局の消費者物価指数にはの登載がないが、従前地代決定時の公租公課当初の契約締結時点では、対象となる土地は、農地·山林·雑種地などの課税を受けていることが多く、その税額をもってとすると異常借地人の建物が完成し、値が出るので、区市町村の資産税課が、その翌年の1月1日時点で建物敷地として課税し、5月に通知される税額を採用することが第1回の地.代改定の際には必要となる。
この資料をユーザーに提供しなければならないこととした。地主が地代の改定を申し入れる時は、これにより、地代改定の申し入れを受けたユーザーは、本条第この資料とは固定資産土地課税台帳の写しなど項の計算式によって自分で地代の計算することができ、地主の申し入れが契約どおりのものであることを確認できる。

なお、この資料は政府刊行物を取り扱っている書店などで購入するか、を指す。また、総務省統計局のホームページから入手することができる。
譲渡·転貸

第6条

は、甲の書面による承諾なく、本件借地権を譲渡しまたは本件土地を転貸してはならない。

乙が本件借地権を第三者に譲渡しようとする時は(譲渡を受ける第三者を、新賃借人と言う)、新賃借人についての次の書類を添付して、甲に対以下書面により譲渡の承諾を求めなければならない。し、(乙のこの申し入れは、次のこの潛類をすべて添付しなければ効力を生じない)。
借地申込書住民票世帯全員身分証明書区·市町村発行のもの印鑑登録証明書甲は、乙の前項の申し入れがあった時は、次の各場合を除いて、本件借地権の譲渡を承諾しなければならない。
新賃借人が暴力団またはこれに類する団体の構成員、準構成員である場合新賃借人が破産者、禁治産者、準禁治産者である場合新賃借人の地代などの支払能力に不安がある場合新賃借人が近隣に迷惑を及ぼす恐れがある場合乙が第11条の保証金返還請求権とともに、本件借地権を譲渡するのでない場合(本件借地権は保証金返還請求権とともにするのでなければ、譲渡することはできない)その他、本件借地権の譲渡により、甲が不利益を受けることが明らかな場承諾を拒絶する旨の通知を発信しなければ甲は、本件借地権の譲渡を承諾しない時は、本条第(2)項の書面が甲に到達した日から30日以内に、乙に対し書面をもって、ならない(30日以内に通知が発信されればよく、30日以内に乙に到達することを要しない)。

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この通知には、承諾を拒絶する理由を記載することとする。甲が、前項の期間内に、前項の通知を発信しない時は、甲は本件借地権の譲渡を承諾したものとみなす。

甲が本件借地権の譲渡を承諾した場合または承諾したものとみなされた

場合は、乙は甲に対し、承諾の時点での6ヵ月分の地代相当額を承諾料として交付しなければならず、甲は承諾料の交付を受けるのと引換えに、承諾の書面を乙に交付することとする。
本条第(2)項から第(6)項までの規定は、本件土地の転貸については適用がなく、転貸の場合は、本条第(1)項のみによるものとする。

解説

(1)借地権を自由に譲渡、転貸されたのでは、どのような人間が借地人になるか分からないので、原則として譲渡、転貸には地主の承諾を要することとした。

しかし、定期借地権付き住宅を購入する者にとって、将来、転勤、家族構成の変化などの事情が生じた場合、住宅を売却できるかどうかは重大な関心事である。定期借中古の定期借地権付き住宅を簡単に売り買いできるような環境の整備が必要である。地権という制度が広く普及していくためには、借地権の譲渡には地主の承諾を要するとしつつも、地主が承諾を与える条件、手続および承諾料の額を契約上明らかにし、定期借地権付き住宅の売却が容易に行そこで、えるよう配慮した。地主に対し新賃借人についてのこの書類を交付しなければならないものとした。
本項では、ユーザーが借地権譲渡の承諾を求めるには、これらの書類により、地主は新賃借人の家族構成、新賃借人が破産者などの欠格事由に該当しないことおよび新賃借人とされるものが本人に間違いないことなどを確認することができる。
地主は第(2)項のこの書類その他の事情から、借地権の譲渡を承そして本項のに該当する事由がある場合を除いて、諾しても自己に不利益がないかどうかを判断する。借地権の譲渡を承諾しなければならない。
本項この事由がない限り、本項のような規定を設けることによって、地主もユーザーも、借地権の譲渡を拒否できないということを自覚し、本条第(6)項で承諾料の金額が具体的に決められたことと相まって、借地権の譲渡がスムーズに行われることを期待できる。
当事者間の話し合いにより、本項⑤で、なお、保証金とともに借地権を譲渡するのでなければ承諾を拒否できるとい定めたのは、借地権者と保証金返還請求権者が異なったのでは、地主は借地権者の契約不履行から生じた損害と保証金とを相殺することができなくなるからである。30日というのは調査期間である。
このように具体的に期間を定めること地主がいつまでも回答を引き延ばすという事態を回避することができる。によって、30日の期間の起算日を、地主が外国旅行などで長期間不在の場合を考えてのことである。

筆界確認書譲渡の承諾を求める書面が地主に到達した時としたのは、また、30日以内に承諾を拒絶する通知が発信されればよいというのは、ユーザーにこの通知が到達しないうちに30日が経過してしまうのを防ぐ趣旨である。

地主が承諾を拒絶する通知を発しない場合、

承諾したことになるのか、拒絶したことになるのか不明では困るので、このような条項を設けた。承諾料は地代の6ヵ月分とし、低額かつ具体的な金額にした。
定期借地権というのは50年の期間が満了すれば必ず終了するもので、これは、使用の継続や建物の再築に承諾料は具体的に定めておくことが、紛争防止による期間の延長がないから、地主は従来の借地権の場合と比べ借地人の性にこだわる必要性が少ないからである。また、役立つと考えた。定期借地権付き住宅の流通性を高めるために設けたものである。
借地権の譲渡についてのみ適用があればよく、本条第(2)項から第(6)項の規定は、したがって、法律関係を複雑にする転貸については、本条第(1)項の原則によればよいと考えた。
図面·書面の相互交付

第7条

甲は乙に対し、本契約締結と同時に、本件土地の地積と境界標を明示した土地家屋調査士作成の地積測量図および本件土地の登記簿謄本を交付しなければならない

乙は甲に対し、

本件土地上に乙が建築する建物の着工前においては、建築確認申請書平面図·立面図を、建物完成後においては、建物の表示登建物登記簿謄本建物図面を交付しなければならない。

記、保存登記後の相続·贈与などによる土地所有名義人、建物所有名義人に変動が生じたときは、土地登記簿謄本建物登記簿謄本を交付しな甲乙双方は、相手方に対し、または、ければならない。

解説

本条は、土地所有者と地上権者が、相手方に対し、各々が知り得べき最小限の情報としての図面や書面を互いに交付すべきとしている。
土地に関する図面·書面は、地上権者にとって不可欠のものであり、建物の図面·書面は、土地所有者にとって管理上、必要最小限の情報として点検、保管されるべきものである双方の相続·贈与などによる親族への名義変更の情報を互いに知ることも、当事者にとって望ましい姿といえる。
底地の譲渡

第8条

甲が本件土地を第三者に譲渡する場合には、事前にに通知するものとする前項の土地譲渡が行われた場合には、甲は乙に対する保証金返還債務を本件土地譲受人に承継させる手続きを行うこととする。
遺留分減殺請求

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