被相続人が遺言書を書いておく

スターターマンション

土地に関する図面·書面は、地上権者にとって不可欠のものであり、建物の図面·書面は、土地所有者にとって管理上、必要最小限の情報として点検、保管されるべきものである双方の相続·贈与などによる親族への名義変更の情報を互いに知ることも、当事者にとって望ましい姿といえる。底地の譲渡

第8条

甲が本件土地を第三者に譲渡する場合には、事前にに通知するものとする前項の土地譲渡が行われた場合には、甲は乙に対する保証金返還債務を本件土地譲受人に承継させる手続きを行うこととする。

解説

(1)地主が底地を第三者に譲渡するのは自由であるが、借地権者にとっても、新たな土地所有者第三者との当事者関係が続くのであるから、その第三者を知る必要がぁ借地権者が望めば底地権買い取りの機会を与えることにもなる。るので事前通知をすることとした。
また、この事前通知は、底地の譲渡が行われた場合は、保証金返還債務は当然に新地主に引き継がれると考えられるが、念のためこのような条項を入れた。
建物の増改築など

第9条

乙が、本件土地上に建築した居住用一戸建建物(以下本件建物という)を、本契約期間中に増改築しようとする場合、または本件建物が滅失または毀

損したことにより、新たに建物を築造(以下再築という)する必要が生じた場合には、甲に対し、あらかじめ、増改築または再築の内容を図面·書面により通知しなければならない。

甲は、前項の増改築、再築について、乙に対して、承諾料その他の名目で金銭の支払いを請求することができない。増改築または再築に建築確認が必要な場合、前項の通知には、建築確認書を添付しなければならない。

第3条の使用目的および特約の定めに従い、増改築または再築は、建築基準法その他の建築法令を順守するとともに、周囲の環境に調和したものでなければならない。

解説

再築は原則としてユーザーの自由とし、その内容を通知すればよいこととし、建物の増改築、承諾料などの支払いは·切不要とした。
これは、定期借地権というには50年の期間が満了すれば必ず終了するもので、増改築や再築による期間の延長がないから、地主は従来の借地権の場合と比べ、これらにこだわる必要性が少ないからである。
相続税対策をする場合にただし、土地所有者の管理上必要な増改築、再築の内容につき、借地権者から図面·書面の交付を受けるべきとした。建物の賃貸借に関する措置

第10条

乙が本件建物を第三者に賃貸する場合は、その第三者と締結する建物賃貸借契約書において、借地借家法第39条にもとづき、第2条に記載した期間建物賃貸借契約が終了する旨を定めなければならない。の満了と同時に、乙は、本件建物の賃借人である第三者が本件建物を転貸することを承諾する場合には、Zと第三者、および第三者と転借人との建物賃貸借が、借地借家法第39条の適用を受けるものであることを転借人に告知すること条件としなければならない。乙は甲に対して、その損害を賠償しなければならない。
乙が前二項に違反したために、甲に損害が生じた場合は、

解説¥N¥

借地借家法第39条の確定期限付建物賃貸借契約を締結しなければならないこととしている。
本契約に定本条第1項では、借地権者が建物を貸す場合には、これにより、める存続期間が満了し、建物が取壊される時点で借家権は消滅し、この結果、借地権者は建物賃借人に対し建物退去明渡しを請求することができ、土地所有者は建物賃借人占有者に対し建物退去明渡しを請求することができる。

本条第1項に基づく建物賃貸借の賃借人が賃貸部分を転貸するのには、

借地権者建物賃貸人の承諾を要するところ、本条第2項は、この承諾は、転貸借を借地借家法第39条の確定期限付建物賃貸借契約とすることを条件としてしなければならないとしている。その意義は、第1項の場合と同様である。
保証金

第11条

本件借地契約は甲に対し、甲乙間の一般定期借地権設定契約以下というによって生ずる乙の債務を担保するため、保証金として金0000円を預託しなければならない。
前項の保証金は無利息とし、第14条第(1)項の原状回復がなされ、明け渡しが完了した後3カ月以内に、乙の甲に対する残存債務を差し引いた残額を返還するものとする。乙は、本条第(1)項の保証金をもって、未払い地代その他甲に対する債務と相殺することは出来ない。
抵当権の設定など

第12条

前条第1項の保証金につき、甲は、乙の甲に対する将来の保証金返還請求権を担保するため、本件土地に保証金の元金金額を被担保債権、遅延損害金を00%とする抵当権を設定することを承諾するものとする。抵当権の設定登記は乙が負担するものとする。
農協その他これに準じる金融機関から、前項の抵当権設定登記は、が住宅金融支援機構、銀行、保険会社、信用金庫、本件建物建築資金の融資を受ける場合、金融金融機関の本件建物に対する抵当権設定登記後に経由するものとし、機関から、本件建物の建築資金の融資を受ける場合、それまでの間は登記留保とすることに甲、乙ともに合意する甲において相続が発生し、本件土地を物納する必要が生じた場合、その他甲の理由により、甲または甲の相続人がに対し保証金を全額返還した時は、乙はこれと引本条第(1)の抵当権を抹消しなければならず、甲または甲の相続人に対し抹消に必要な書類を交付しなければならない。
土地つき分譲住宅

建物図面

登記済権利証

解説

前項の抹消登記手続き費用は、甲又は甲の相続人が負担するものとする。甲において相続が発生し、甲の相続人が本件土地の相続財産物納申請を行うことにつき、に対して、保証金の確認書(保証金返還債務については賃貸人と賃借人間で処理し、国に引き継がれないことを確認する書類である)への署名押印を求めた時は、乙は実印を押印、印鑑証明書の久尾府は無償にて行うものとする。
この相続人に対し、印鑑証明書を交付しなければならない。
前項の確認書に実印を使用する必要がある時は、Zは実印を押印するとともに、この場合も、実印、印鑑証明書の交付は無償にて行うものとする。

保証金請求権を担保するために抵当権を設定する。

住宅金融支援機構などが建物に設定する抵当権を、前項の抵当権に優先させる趣旨である。
ユーザーは抵定期借地権を設定した底地について、地主に物納する必要が生じても、抵当権が設定されたままでは物納できない。そこで、保証金を全額返還した時は、当権を抹消しなければならないとしたものである。
もっとも保証金は無利息であるから、地主はいつでも保証金を返還することができ、その場合には抵当権の抹消を請求するとができる。

したがって、このような規定を設けなくても抹消を請求できることは当然なのであるが、物納についての地主の不安を取り除くためと、保証金の返還、抵当権ユーザー間でスムーズに行うために本項を設けた。の抹消を、地主、抵当権の抹消は、地主側の物納の都合で行うのであるから、抹消の費用は地主側が負担することとした。
保証金に関する確認書(保証金については賃貸人と賃借人間で処理し、甲の相続人が保証金返還資金を用意できない時点で、物納申請の必要に迫られた場合、税務署にを提出しなければならないため、ユーザーの無償協力を規定した。
保証金返還債務を国に引き継がない事を確認する文書)実際問題として、物納申請から許可までには相当の保証金の返還と抵当権の抹消は許可の直前に行えばよいから、時間を要するので、この間に保証金返還資金を調達し、このような規定を設けることは有益と考えた。
現時点では、保証金に関する確認書には実印を押印する事は必要とされていいが、将来取扱いが変更され実印が必要となる可能性があるため、このような規定を設け保証金の譲渡など

第13条

乙が、甲の承諾を得て第三者に本件借地権を譲渡し、これとともに甲に対する保証金返還請求権を譲渡する場合を除いて、乙は同請求権を譲渡することはできない。
また乙が、第11条の保証金または本件土地上の建物の取得(新築、住宅金融公庫、改築もしくは購入)資金につき、銀行、保険会社、信用金庫その他これに準じる金融機関から融資を受ける場合を除いて、乙は保証金返還請求権を質入することはできない。

乙が保証金返還請求権を譲渡または質入する場合、Zに対し確定日付のある異前項により、甲は保証金返還請求権の成立·存続·行使につき異議がある場合を除いて、議を留めない承諾書を交付しなければならない。
前項の確定日付を取得するための費用は、の負担とする。

解説¥N¥

ユーザーは、借地権の譲渡とともにするのでなければ保証金返還請求権を譲渡できない。
1カ月~長くても数カ月借地人の債務不履行によって地主に損害が生じた場合、その損害を担保するのは保証金であるから、借地権者と保証金返還請求権者が別人になるのは許容できないのである。ユーザーが保証金について銀行などから融資を受ける場合、銀行あるいは保証会社などが質権を設定することになる。地主に対する保証金返還請求権に対し、そこで、銀保証金の質入を認めることとした。
行、住宅金融公庫などから融資を受ける場合に限って、

地主が保証金返還請求権の譲渡·質入を承諾する場合に、異議を留めない承諾とは、同請求権の成立·存続·行使について、何らの異議を留保しないでする単純な承諾保証金がすでにユーザーに返還されているとか、を言う。
地主が異議を留めない承諾をした場合には、あるいは最初から保証金が地主に支払われていないなどの事情があっ地主は保証金返還請求権の譲受人あるいは質権者に対し、つまり譲受人あるいは質権者は、た場合でも、それらの事情を主張できなくなる。地主の異議を留めない承諾を得ておけば、どのような事情があっても、質に取ったりすることができるということである。
安心して保証金返還請求権を譲り受けたり、この承諾書には確定日付を得ておく必要がある。
確定日付を得ておかないと、異議を留めない承諾は承諾書という書面によって行うが、保証金返還請求権の譲受人あるいは質権者は、第三者(たとえば保証金返還請求権を二重に譲り受けた者とか、同請求権を差し押さえた者など)に対して保証金返還請求権の譲り受けあるいは質入れを対抗で確定日付とは、般的には承諾書を公証人役場に持参し、公証人にその日の日付印を押してもらうことを言う。
きなくなる。
地主はユーザーに対して確定日付ある異議を留めない承諾書を交付することとした。以上の理由から、確定日付ある承諾書は、ユーザーが借地権の譲渡をしたり、確定日付の取得費用はユーザーの負担とした。

銀行などから融資を受けるために必要なのであるから、期間内解約

第14条

本契約期間中において、書面により何時でも解約の申し入れをすることができる。

本件借地契約は乙の解約申し入れ後、一年を経過したことによって終了乙は、ただし、するものとする。

解説¥N¥

本条の規定を設けないと、期間内解約が困難になる賃貸人による契約の解除

第15条

何らの催告なくして本件定期借地契約を解除することができるものとする。甲は、が次の各号の一つに該当し、甲との信頼関係が破壊されたと認められる場合は、甲の承諾なく、形質を変更し、本件土地の性情、その他、本件土地の用法に違反したとき。第4条(6)項の継続地代の支払いを3ヶ月分怠ったとき。第6条の規定に違反し、甲の書面による承諾なく本件借地権を譲渡または転貸したとき。
近隣に著しい迷惑を及ぼす行為をしたとき。OZまたは本件建物に居住あるいは反復出入している者(乙と同居しているものであると、乙から本件建物を賃借した者であるとを問わない)が、暴力団またはこれに類する団体の構成員、準構員であることが判明したとき。
本件建物を暴力団またはこれに類する団体の事務所として使用し、もしくは第三者にこれらの団体の事務所として使用することを許容したとき。
その他、乙が本契約に違反したとき。

解説

(1)借地権設定契約は公正証書によって行う。したがって、公正証書が作成された後すなわち借地権設定契約が締結された後速やかに、定期借地権の設定登記をするものとた。

ユーザー双方のためにするものであるから、定期借地権の設定登記は、地主、登記費用は各2分の1の負担とした。
管轄裁判所

第20条

本件借地契約に係る紛争については、第5条の地代改定に関する紛争については、本件土地の所在地を管轄する地方裁判所を第1審の管轄裁判所とする。

ふは……

日本の住宅はウサギ小屋

ただし、本件土地の所在地を管轄する簡易裁判所を調停管轄裁判所とする。公正証

第21条

本契約書の内容に基づ甲および乙は、本契約書を交わした後速やかに、く公正証書の作成を法務局公証人に委嘱するものとする。
前項の公正証書作成費用は、甲およびが各2分の1を負担するものとする。

解説

借地権設定契約は公正証書によって行うから、本契約書を交わした後速やかに公正証書を作成する必要がある。
一般定期借地権である旨の特約は書面によってしなければならないと定められているのみで、必ずしも公正証書による必要はない。
借地借家法第22条では、それにもかかわらず公正証書を作成することとしたのは次の理由による。公証人法施行規則第27条第1号によれば、公正証書の保存期間は20年とされているが、一般定期借地権のように契約期間が20年を超える文書の場合は、その契約期間内は公証人役場において保存が継続される扱いとなっている。

土地の登記事項証明書によって定期借地権であることや存続期間その他の限定的公正証書によって借地権設定契約をしておけば、地主が契約書を紛失してし要目を知ることができるとしても詳細な契約条項を確かめることは不可能である。

したがって、当事者地主·ユーザーの求めにより、公正証書の謄本は有料でいつでも交付されることとなり、契約内容の全部が確認できることとなる。まった場合でも、公正証書を作成する場合、なお、本契約書は、その準備書面となり、本契約書の字句が多少修正されるほかは、本契約書の内容と公正証書の内容はほとんど同一である。なお、公正証書は、土地所有者、借地権者双方のために作成するものであるから、作成費用は各2分の1の負担とした。
強制執行認諾条項

第22条

本契約書に基づく金銭債務不履行の時は、甲および乙は、直ちに強制執行を受けても異議がないことを認諾します。
その他

第23条

本契約書に疑義ある事項および本契約書に定めのない事項については、甲、乙双方協議のうえ定めるものとする。
〔物件目録]

権利金や保証金の併用新定期借地と呼ばれて注目されているんですよ。と様々な選択と組合せが可能なことから、ユーザーは、前払地代を毎年均等に経費化できるメリットがありますよね。
権利金は期間内に償却ができず、前払地代であれば、期間に応じた費用化ができることでキャッシュフロ保証金は長期の債権として返還に対する不安定さがありますが、は明確になります。前払地代方式に期待しているようで、こんなモデルで説明していますよ。
国交省は、前払い方式による事業モデル

収益不動産の開発

前払地代を支払いオフィスビルや賃貸マンションを開発し、開発事業者が、30~35年経過時に建物譲渡特約で地主が建物を買取り、収益不動産を保有するスキームも開発されている。
全期間一括前払地代方式の定期借地権マンション分譲事業者に全期間の一括前払地代方式で土地を貸付ける。地主側は前受地代として、定期借地権マンション用地として、更地価格の60%~70%の資金調達ができる。
コミュニティと経済と永山ハウス土地を売却しても税引き後の手残りが77%譲渡税20%+仲介料3%であることを考えれば大きなメリットである。この資金で分譲される定期借地権マンションの一部を購入すれば、等価交換と同じく無借金で賃貸経営が実現する。無借金経営の安定性は抜群で、前払地代への融資も開かれ販売ネックも解決されている。前受地代の期間均等収益は、マンションの減価償却費と自己借地権部分の取得に当てた前払地代事業経費で実質的には相殺される。
さらに等価交換との決定的な違いは、等価交換は土地が共有になるため将来の土地の処分性、この方式は土地を共有するわけではなく、定期借地権が終了す再建築に問題がある。れば確実に土地は戻る。一括前払い方式を活用した等価交換事業地主は50年分の地代を一括して前受した資金で、定期借地権付分譲マンションの一部を購入することで賃貸マンション経営を実現できる。

全期間一括前払地代相当額を権利金で授受する方式前受地代が土地価格の50%超となれば、前受地代のように定期借地権設定の対価として権利金で授受する方式も考えられる。権利金に対しては土地譲渡税が20%かかるが、期間均等収益計上の煩わしさがないので運用自由度が大きくなる。事業用資産の買換え特例が活用できれば、譲渡税の圧縮繰延べができる場合もある。戸建ての前払地代

戸建事業は宅地開発費がポイントになる。
保証金の一部を造成費に当てることが多かったが、保証金の余剰が少ないと将来の返還が不安となる。造成費相当を前受地代で受取る方式とし、原状回復保全の保証金を組合せる方式も考えられる。【留意事項】前払地代であっても借地借家法11条の地代増減額請求権の影響が出る可能性がある。
将来、経済状況の変動などを理由に、契約時に支払った前払地代の減額を求めるなどの問題が生じる可能性には留意すべきである。時金の税務の取り扱い※保証金と異なり地主は期間満了時に前払地代を返還しない。
※権利金と異なり中途解約時には前払地代の未経過分を返還する必要がある。
直系尊属

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