相続税対策をする場合に

ネクストコアあきる野

前項の保証金の受託と引き換えにに対して保証金預託証書を交付する2,甲は、本契約終了の際に本件土地の明け渡し返還を受け、且つ第18条第3項の規定により本件借地権設定の登記が抹消された時は、3一本条の保証金は甲が無利息で保管し、甲は1ヶ月以内に乙に返還するものとする。但し、甲が乙に対し、既に履行期の到来した地代債権等がある場合、いつでも対当額で相殺できる。4,乙は本件借地契約期間中、賃料その他の甲に対する債務と保証金とを相殺することができない。

本条の保証金につき、

の甲に対する将来の保証金返還請求権を担保するため、本件土地に抵当権を設定することを約する。
甲は、乙が住宅金融支援機構等の金融機関の融資を受ける場合、6,前項の抵当権設定登記は、金融機関の本件借地上建物に対する抵当権設定登記の後に経由するものとし、それまでの間は登記保留とすることに合意する。譲渡又は質入れしてはならない。
7.乙の甲に対する保証金返還請求権は、甲の書面による承諾がない限り、第12条現状回復義務等1一本件借地権の存続期間が満了した場合、第14条により解約された場合又は第15条により本件借地契約が解除された場合は、本件借地権の存続期間満了の乙は甲に対し、解約又は解除の場合は直ちに本件土地に存する建物その他の工作物を自らの負担と責任において収去し、完全な更地として返還しなければなら場合は満了日までに、整地し、ない2.乙は甲に対し、本件借地権の存続期間の満了する1年前までに本件建物の取り壊し及び建物の賃借の明け渡し等、本件土地の明け渡しに必要な事項について書面により通知しなければならない。

3.乙は、明け渡し返還に際し、移転料、立ち退き料等の名目の如何を問わず甲に対し、一切の金銭請求をすることはできない。4一本契約終了と同時に本件土地を明け渡し返還しない時は、乙は本契約終了の翌日から明け渡し返還完了に至るまで、直近賃料の2倍相当額を遅延損害金として支払わなければならない。
第13条費用償還請求権等の放棄本契約終了時の本件土地の明け渡し返還にあたり有益費用の償還請求乙は、権を行使せず、甲に対して名目の如何に係らず何ら補償の請求をすることができない。
第14条期間内解約※(特約)乙は本件借地期間中において、何時にても解約の申し入れをすることができる本件借地契約は乙の解約申し入れ後、但し、1年間を経過し、且つ第12条の定めが履行された時に終了するものとする。
第15条(解約)何ら催告なしに本契約甲は、乙が次の各号の一に該当する行為をした時は、を解除することができる。第5条の賃料の支払いを3ヶ月分以上怠った時。

第7条及び本契約条項のいずれかに違反した時。

その他乙に本件借地契約を継続し難い重大な背信行為があった時。

コミュニティと経済と永山ハウス第16条遅延損害金本契約により相手方に対し負担をした債務の履行を遅滞した時甲及び乙は、

年14.6%の割合による遅延損害金を支払うことに合意した。第17条公正証書の作成本件契約締結後、速やかに本契約の内容に沿う公正証書の作成甲及び乙は、を公証人に委託する。公正証書作成の費用は、各2分の1を負担するものとする。

甲第18条(登記)速やかに本件土地について、1,甲及び乙は、公正証書による契約後、法第22条の規定による一般定期借地権である旨登記するものとする。2,前項の賃借権の登記費用は甲乙各2分の1を負担するものとする。本契約終了と同時に、自らの負担と責任において第1項の賃借権設定の登記を抹消しなければならない。

3.乙は、第19条借地承諾書の交付が住宅金融支援機構等の融資を受ける場合、借地承諾書その他金融機関が必要とする証明書類が存する時は、甲はに対し借地承諾書等の必要な証明書類を作成し交付するものとする。
第20条連帯保証人本契約に基づく乙の一切の債務につき乙と連帯して履行の責めを負う。1·表記目録記載の連帯保証人は、死亡などその資格要件を欠くに至った時は、甲の認める他の連帯保証人を付するものとする。
2.乙は連帯保証人につき無資力、第21条契約失効の条件次の場合は本件借地権設定契約は失効し、甲は乙から受領した保証金·その他の金銭のある時は、無利息で全額返還するものとする。但し、本条による契約失効の要件が成立しても、甲乙間に、別にこの契約を失効させないための合意が成立した場合はこの限りではなぃ。
は本件土地上に、工務店を請負人として住宅建築設計·施工を発注することとし、この請負契約が表記目録記載の請負契約期限までに成立しない時。が本件土地に住宅を建築するに際し、その建築資金を住宅金融支援機構等から融資を受ける場合、この融資が受けられないことが確定した時。

第22条地代の発生時期地代の発生開始時期は、本件土地に表記目録記載建物の建築工事着工日の翌月1日とする。第23条管轄裁判所

本件借地契約に関する紛争については、本件土地の所在地を管轄する裁判所を第一審の管轄裁判所とする。
第24条強制執行の認諾甲及び乙並びに連帯保証人は本契約に基づく金銭債務不履行の時は、直ちに強制執行を受けても異議なきことを承諾する。
第25条協議事項1一本契約に定めがない事項、又は本契約条項に解釈上の疑義が生じた事項については、が、民法その他関係法令及び不動産取引の慣行に従い、誠意を持って協議し、甲及び解決するものとする。
2一本契約内容を公正証書により締結する際に、甲乙が協議して決めるものとする公証人の助言より、本契約内容に訂正変更·追加を要する場合は、本契約を証するため本書二通を作成し、乙記名捺印の上、各々その一通を保有する。甲、平成00年00月00日

以下の条項は重要な部分としてシッカリ説明していますよ。

6条賃料の改定11条保証金の太字の部分借地権が譲渡された場合は、保証金返還請求権も合わせて譲渡されることになると理解して貰うようにしています。
そして、地主さんは借地権が譲渡されるたびに保証金を返還する事にはならない事も説明していますよ。14条期間内解約22条保証人については、不要とする場合もありますわ。
21条契約執行の条件についても、シッカリ説明する事にしています。全国定期借地借家権推進機構連合会が発行している「定期借地権契約形態9類型の総合検討」の森田先生の逐条解説も活用させていただいています。

一般定期借地権設定契約書と逐条解説般定期借地権設定契約書逐条解説というと賃借人0000以下後記物件目録記載の土地以下本件土地賃貸人0000以下というは、というにつき、次のとおり一般定期借地権設定契約を締結する。
貴重品や形見品の捜索やチェック

逆相続税対策

不在者財産管理人
賃借権による定期借地権

第1条

本件土地について、借地借家法(以下本件借地権甲と乙は、という)第22条に定める一般定期借地権以下というを設定する。本件借地権は、契約の更新(更新の請求および土地の使用の継続によるものを含む)および建物の築造による存続期間の延長がなく、ならびに法13条の規定による建物の買取りを請求することができないものとする。
本件借地権については、第13条および第18条ならびに民法第619条の適用はないものとする。法第4条ないし第8条、本件借地権は、法第2条1項の建物所有を目的とする土地の賃借権とする。

解説

(1),(2)法22条の一般定期借地権の特約を定めたものである。
借地権には、建物所有を目的とする地上権と土地の賃借権の2種類があるので、賃借権本契約はである事を明記している。

(期間)第2条本件借地権の存続期間は、西暦00年00月00日から西暦00年。

解説

(1)存続期間は、50年以上の確定的な期間として明確に規定する必要がある。
借地借家法第22条終了日は、存続期間の開始日、ともに年月日で明確に定めるのが望ましい。
契約開始日が存続期間の記載欄に明確でない場合、年月を経た後、契約期間開始の時期が不明確になるおそれがある。使用目的本件土地を居住用一戸建建物所有以外の目的に使用してはならない。使用目的の詳細は下記特約のとおりとする。

第3条

乙は、なお、

解説

使用目的を居住用一戸建建物の所有に限定しつつ、詳細については特約をもって定めることとしたのは、たとえば居住用一戸建建物の1階に小さなレストラン、アト喫茶、リエ、ギャラリーなどを併設するなど、居住を主としつつも、建物の一部を他の用途にも使用することが考えられるからである。
これらについては、周囲の住環境と調和する限り排除する必要がなく、無用なトラブルを防止しようとする趣旨である。

特約によってその許容範囲を明確に規定し、(地代)

第4条

本件土地の地代は1㎡あたり金0000円として計算乙は甲に対し、毎月末日までにその翌月分の地代を、,か月金0000円実測面積00m2につき、とし、甲の指定した金融機関の預金口座に振り込んで支払うものとする。被相続人が遺言書を書いておく前項の地代の発生は、西暦00年00月00日とし、1か月に満たない場合は日割り計算により算出するものとする。年間の前払地代として0000円を-括して支払うものとする。

解説

地代の発生は、必ずしも第2条の期間の始期日と同一である必要はなく、借地人の建物の着工日とする例も多く、本契約の締結、契約書の写しを実際の取引においては、添付して融資申し込み、着工という順序で相当のタイムラグがあるので、地代の発生日も実務上必要となろう。
建築確認申請、確認済み通知、

地代の改定

第5条

前条の地代は、3年ごとに次の方式により改定するものとする。
改定地代_(従前の支払地代-従前地代決定時の公租公課)x変動率+地代改定時の公租公課公租公課:改定年度における本件土地に係る固定資産税、都市計画税その他公租公課変動率:総務省統計局の都道府県庁所在都市別の00の00指数にしたがい決定する。
第1回の地代改定に限り、前項の従前地代決定時の公租公課は、「課税し、本件土地が乙の建物の用途に供されたことが認定された年の翌年の公租公課」と読み替えるものとする。

甲が乙に対し、

地代の改定を申し入れる時は、甲は、次の資料を乙に提供することとする。
従前地代決定時および地代改定時の公租公課の額を示す資料従前地代決定時および地代改定時の本条第(1)項の00指数を示す資料経済社会情勢に大幅な変動があった場合、および近隣地代と比較して著しく不相当となった時は、前項の定めにかかわらず、地代を改定することができ

解説

(1)地代の改定をめぐって将来紛争が生じることが十分予想されるので、地代の改定方式をあらかじめ定めた。
たとえば総合指数なのか、ところで変動率について、単に消費者物価指数によるとしただけでは消費者物価指数のうちどの指数によるのか、特定の費目によるのか、全国平均なのか、地域別なのかという疑問が生じるので、特定しておくことが必要である。
左記の記載例:都道府県庁所在地別のさいたま市の総合指数に従い決定する。地代指数これがあれば最も望ましいものとなろう。
現在、統計局の消費者物価指数にはの登載がないが、従前地代決定時の公租公課当初の契約締結時点では、対象となる土地は、農地·山林·雑種地などの課税を受けていることが多く、その税額をもってとすると異常借地人の建物が完成し、値が出るので、区市町村の資産税課が、その翌年の1月1日時点で建物敷地として課税し、5月に通知される税額を採用することが第1回の地.代改定の際には必要となる。

万が一特定空き家

ネクストコア海老名

この潛類をすべて添付しなければ効力を生じない。借地申込住民票世帯全員身分証明書区·市町村発行のもの印鑑登録証明書甲は、乙の前項の申し入れがあった時は、次の各場合を除いて、本件借地権の譲渡を承諾しなければならない。
新賃借人が暴力団またはこれに類する団体の構成員、準構成員である場合新賃借人が破産者、禁治産者、準禁治産者である場合新賃借人の地代などの支払能力に不安がある場合新賃借人が近隣に迷惑を及ぼす恐れがある場合乙が第11条の保証金返還請求権とともに、本件借地権を譲渡するのでない場合(本件借地権は保証金返還請求権とともにするのでなければ、譲渡することはできない)その他、本件借地権の譲渡により、甲が不利益を受けることが明らかな場承諾を拒絶する旨の通知を発信しなければ甲は、本件借地権の譲渡を承諾しない時は、本条第(2)項の書面が甲に到達した日から30日以内に、乙に対し書面をもって、ならない(30日以内に通知が発信されればよく、30日以内に乙に到達することを要しない)。
この通知には、承諾を拒絶する理由を記載することとする。甲が、前項の期間内に、前項の通知を発信しない時は、甲は本件借地権の譲渡を承諾したものとみなす。

甲が本件借地権の譲渡を承諾した場合または承諾したものとみなされた

場合は、乙は甲に対し、承諾の時点での6ヵ月分の地代相当額を承諾料として交付しなければならず、甲は承諾料の交付を受けるのと引換えに、承諾の書面

を乙に交付することとする。
本条第(2)項から第(6)項までの規定は、本件土地の転貸については適用がなく、転貸の場合は、本条第(1)項のみによるものとする。

解説

(1)借地権を自由に譲渡、転貸されたのでは、どのような人間が借地人になるか分からないので、原則として譲渡、転貸には地主の承諾を要することとした。
しかし、定期借地権付き住宅を購入する者にとって、将来、転勤、家族構成の変化などの事情が生じた場合、住宅を売却できるかどうかは重大な関心事である。定期借中古の定期借地権付き住宅を簡単に売り買いできるような環境の整備が必要である。
地権という制度が広く普及していくためには、借地権の譲渡には地主の承諾を要するとしつつも、地主が承諾を与える条件、手続および承諾料の額を契約上明らかにし、定期借地権付き住宅の売却が容易に行そこで、えるよう配慮した。地主に対し新賃借人についてのこの書類を交付しなければならないものとした。
本項では、ユーザーが借地権譲渡の承諾を求めるには、これらの書類により、地主は新賃借人の家族構成、新賃借人が破産者などの欠格事由に該当しないことおよび新賃借人とされるものが本人に間違いないことなどを確認することができる。
地主は第(2)項のこの書類その他の事情から、借地権の譲渡を承そして本項のに該当する事由がある場合を除いて、諾しても自己に不利益がないかどうかを判断する。
相続税対策をする場合に借地権の譲渡を承諾しなければならない。本項この事由がない限り、本項のような規定を設けることによって、地主もユーザーも、借地権の譲渡を拒否できないということを自覚し、本条第(6)項で承諾料の金額が具体的に決められたことと相まって、借地権の譲渡がスムーズに行われることを期待できる。
当事者間の話し合いにより、本項⑤で、なお、保証金とともに借地権を譲渡するのでなければ承諾を拒否できるとい定めたのは、借地権者と保証金返還請求権者が異なったのでは、地主は借地権者の契約不履行から生じた損害と保証金とを相殺することができなくなるからである。30日というのは調査期間である。
このように具体的に期間を定めること地主がいっまでも回答を引き延ばすという事態を回避することができる。によって、30日の期間の起算日を、地主が外国旅行などで長期間不在の場合を考えてのことである。
譲渡の承諾を求める書面が地主に到達した時としたのは、また、30日以内に承諾を拒絶する通知が発信されればよいというのは、ユーザーにこの通知が到達しないうちに30日が経過してしまうのを防ぐ趣旨である。

地主が承諾を拒絶する通知を発しない場合、

承諾したことになるのか、拒絶したことになるのか不明では困るので、このような条項を設けた。承諾料は地代の6カ月分とし、低額かつ具体的な金額にした。
定期借地権というのは50年の期間が満了すれば必ず終了するもので、これは、使用の継続や建物の再築に承諾料は具体的に定めておくことが、紛争防止による期間の延長がないから、地主は従来の借地権の場合と比べ借地人の個性にこだわる必要性が少ないからである。

また、役立つと考えた。定期借地権付き住宅の流通性を高めるために設けたものである。借地権の譲渡についてのみ適用があればよく、本条第(2)項から第(6)項の規定は、したがって、法律関本条第(1)項の原則によればよいと考えた。
係を複雑にする転貸については、図面·書面の相互交付

第7条

甲は乙に対し、本契約締結と同時に、本件土地の地積と境界標を明示した土地家屋調査士作成の地積測量図および本件土地の登記簿謄本を交付しなければならない。
乙は甲に対し、本件土地上に乙が建築する建物の着工前においては、建築確認申請書平面図·立面図を、建物完成後においては、建物の表示登建物登記簿謄本建物図面を交付しなければならない。

記、保存登記後の相続·贈与などによる土地所有名義人、建物所有名義人に変動が生じたときは、土地登記簿謄本建物登記簿謄本を交付しな甲乙双方は、相手方に対し、または、ければならない。

解説

本条は、土地所有者と地上権者が、相手方に対し、各々が知り得べき最小限の情報としての図面や書面を互いに交付すべきとしている。

内陸フロンティア構想

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