法的要件

人が主となった

解説

ユーザーに買い受けの機会を与える趣旨である。地主が底地を第三者に譲渡する場合に、底地の譲渡が行われた場合は、保証金返還債務は当然に新地主に引き継がれると考えられるが、念のためこのような条項を入れた。

建物の増改築など

第9条

乙が、本件土地上に建築した居住用一戸建建物(以下本件建物という)を、本契約期間中に増改築しようとする場合、または本件建物が滅失または毀損したことにより、新たに建物を築造(以下再築という)する必要が生じた場合には、甲に対し、あらかじめ、増改築または再築の内容を図面·書面により通知しなければならない。
甲は、前項の増改築、再築について、乙に対して、承諾料その他の名目で金銭の支払いを請求することができない。

増改築または再築に建築確認が必要な場合、

前項の通知には、建築確認書を添付しなければならない。
第3条の使用目的および特約の定めに従い、増改築または再築は、建築基準法その他の建築法令を順守するとともに、周囲の環境に調和したものでなければならない。

解説

再築は原則としてユーザーの自由とし、その内容を通知すればよいこととし、建物の増改築、承諾料などの支払いは·切不要とした。これは、定期借地権というには50年の期間が満了すれば必ず終了するもので、増改築や再築による期間の延長がないから、地主は従来の借地権の場合と比べ、これらにこだわる必要性が少ないからである。
ただし、土地所有者の管理上必要な増改築、再築の内容につき、借地権者から図面·書面の交付を受けるべきとした。
建物の賃貸借に関する措置

第10条

乙が本件建物を第三者に賃貸する場合は、その第三者と締結する建物賃借地借家法第39条にもとづき、貸借契約書において、第2条に記載した期間建物賃貸借契約が終了する旨を定めなければならない。被相続人が遺言書を書いておくの満了と同時に、乙は、本件建物の賃借人である第三者が本件建物を転貸することを承諾する場合には、Zと第三者、および第三者と転借人との建物賃貸借が、借地借家法第39条の適用を受けるものであることを転借人に告知すること条件としなければならない。乙は甲に対して、その損害を賠償しなければならない。
乙が前二項に違反したために、甲に損害が生じた場合は、

解説

借地借家法第39条の確定期限付建物賃貸借契約を締結しなければならないこととしている。
本契約に定本条第1項では、借地権者が建物を貸す場合には、これにより、める存続期間が満了し、建物が取壊される時点で借家権は消滅し、この結果、借地権者は建物賃借人に対し建物退去明渡しを請求することができ、土地所有者は建物賃借人占有者に対し建物退去明渡しを請求することができる。
本条第1項に基づく建物賃貸借の賃借人が賃貸部分を転貸するのには、借地権者建物賃貸人の承諾を要するところ、本条第2項は、この承諾は、転貸借を借地借家法第39条の確定期限付建物賃貸借契約とすることを条件としてしなければならないとしている。その意義は、第1項の場合と同様である。
保証金

第11条

本件借地契約は甲に対し、甲乙間の一般定期借地権設定契約以下というによって生ずる乙の債務を担保するため、保証金として金0000円を預託しなければならない。前項の保証金は無利息とし、第14条第(1)項の原状回復がなされ、明け渡しが完了した後3カ月以内に、乙の甲に対する残存債務を差し引いた残額を返還するものとする。
乙は、本条第(1)項の保証金をもって、未払い地代その他甲に対する債務と相殺することは出来ない。
抵当権の設定など

第12条

甲は、乙の甲に対する将来の保証金返還請求権を担保するため、本件土地に抵当権を設定する事を承諾する。なお、抵当権の設定登記の費用は乙が負担するものとする。
●相当の地代

今は売りたくない

重加算税です
未経過分前払地代返還請求権金0000円遅延損害金00%保証金返還請求権金0000円遅延損害金00%農協その他これに準じる金融機関から、本件建物建築資金の融資を受ける場合、前項の抵当権設定登記は、乙が住宅金融公庫、銀行、保険会社、信用金庫、金融機関から、本件建物建築資金の融資を受ける場合、金融機関の本件建物に対する抵当権設定登記後に経由するものとし、それまでの間は登記保留とすることに甲、Zとも合意する。
甲において相続が発生し、本件土地を物納する必要が生じた場合、その他甲の理由により、甲または甲の相続人が乙に対し保証金を全額返還した時は、Zはこれと引換本条第(1)項の抵当権を抹消しなければならず、甲または甲の相続人に対し抹消に必要な書類を交付しなければならない。

えに、前項の抹消登記手続費用は、甲又は甲の相続人が負担するものとする。

解説¥N¥

未経過分前払地代返還請求権及び保証金請求権を担保するために抵当権を設定する。
住宅金融公庫などが建物に設定する抵当権を、前項の抵当権に優先させる趣旨である。

ユーザーは抵定期借地権を設定した底地について、地主に物納する必要が生じても、抵当権が設定されたままでは物納できない。そこで、保証金を全額返還した時は、当権を抹消しなければならないとしたものである。もっとも保証金は無利息であるから、地主はいつでも保証金を返還することができ、その場合には抵当権の抹消を請求す

このような規定を設けなくても抹消を請求できることは当然なのであるが、ることができる。
したがって、物納についての地主の不安を取り除くためと、保証金の返還、抵ユーザー間でスムーズに行うために本項を設けた。
当権の抹消を、地主、抵当権の抹消は、地主側の物納の都合で行うのであるから、抹消の費用は地主側が負担することとした。
保証金の譲渡など

第13条

乙が、甲の承諾を得て第三者に本件借地権を譲渡し、これとともに甲に対する保証金返還請求権を譲渡する場合を除いて、乙は同請求権を譲渡することはできない。また乙が、第11条の保証金または本件土地上の建物の取得(新築、住宅金融公庫、改築もしくは購入)資金につき、銀行、保険会社、信用金庫その他これに準じる金融機関から融資を受ける場合を除いて、乙は保証金返還請求権を質入することはできない。
乙が保証金返還請求権を譲渡または質入する場合、Zに対し確定日付のある異前項により、甲は保証金返還請求権の成立·存続·行使につき異議がある場合を除いて、議を留めない承諾書を交付しなければならない。
相続税対策をする場合に前項の確定日付を取得するための費用は、の負担とする。

解説

(1)ユーザーは、借地権の譲渡とともにするのでなければ保証金返還請求権を譲渡できない。借地人の債務不履行によって地主に損害が生じた場合、その損害を担保するのは保証金であるから、借地権者と保証金返還請求権者が別人になるのは許容できないのである。
ユーザーが保証金について銀行などから融資を受ける場合、銀行あるいは保証会社などが質権を設定することになる。
地主に対する保証金返還請求権に対し、そこで、銀保証金の質入を認めることとした。
行、住宅金融公庫などから融資を受ける場合に限って、地主が保証金返還請求権の譲渡·質入を承諾する場合に、異議を留めない承諾とは、同請求権の成立·存続·行使について、何らの異議を留保しないでする単純な承諾保証金がすでにユーザーに返還されているとか、を言う。

地主が異議を留めない承諾をした場合には、あるいは最初から保証金が地主に支払われていないなどの事情があっ地主は保証金返還請求権の譲受人あるいは質権者に対し、つまり譲受人あるいは質権者は、た場合でも、それらの事情を主張できなくなる。地主の異議を留めない承諾を得ておけば、どのような事情があっても、質に取ったりすることができるということである。安心して保証金返還請求権を譲り受けたり、この承諾書には確定日付を得ておく必要がある。
確定日付を得ておかないと、異議を留めない承諾は承諾書という書面によって行うが、保証金返還請求権の譲受人あるいは質権者は、第三者(たとえば保証金返還請求権を二重に譲り受けた者とか、同請求権を差し押さえた者など)に対して保証金返還請求権の譲り受けあるいは質入れを対抗で確定日付とは、般的には承諾書を公証人役場に持参し、公証人にその日の日付印を押してもらうことを言う。
きなくなる。
地主はユーザーに対して確定日付ある異議を留めない承諾書を交付することとした。以上の理由から、

確定日付ある承諾書は、

ユーザーが借地権の譲渡をしたり、確定日付の取得費用はユーザーの負担とした。

銀行などから融資を受けるために必要なのであるから、期間内解約

第14条

本契約期間中において、書面により何時でも解約の申し入れをすることができる。

働きたい

遺産分割の対象にならない財産

本件借地契約は乙の解約申し入れ後、一年を経過したことによって終了乙は、ただし、するものとする。

解説¥N¥

本条の規定を設けないと、期間内解約が困難になる賃貸人による契約の解除

第15条

何らの催告なくして本件定期借地契約を解除することができるものとする。甲は、が次の各号の一つに該当し、甲との信頼関係が破壊されたと認められる場合は、甲の承諾なく、形質を変更し、本件土地の性情、その他、本件土地の用法に違反したとき。第4条(6)項の継続地代の支払いを3ヶ月分怠ったとき。第6条の規定に違反し、甲の書面による承諾なく本件借地権を譲渡または転貸したとき。
近隣に著しい迷惑を及ぼす行為をしたとき。乙または本件建物に居住あるいは反復出入している者(乙と同居しているものであると、乙から本件建物を賃借した者であるとを問わない)が、暴力団またはこれに類する団体の構成員、準構員であることが判明したとき。

本件建物を暴力団またはこれに類する団体の事務所として使用し、もしくは第三者にこれらの団体の事務所として使用することを許容したとき。その他、乙が本契約に違反したとき。

解説

地主が広大な土地を開発造成して、住環境の優れた一団の定期貸付各区画に定期借地権を設定した場合、その中の1つの区画の借地人が、他の区画の借地人に著しい迷惑を及ぼすような行為をすると、地主は他の区画の借地人から責任を追及され、そのことを理由に地代の減額請求や、地代の支払いを拒否されたり、あるいは他の区画の借地本条のからこの解除事由を設けたのはこのような事態に対処する趣旨である。
人が中途解約をしてしまった場合には、新たな借地人を探すことが困難になったりする。

借地権者が土地所有者の承諾を得た上で、残存期間の借地権と中古建物を望ましい価格で譲渡できるこれは、地代収入の断絶また、第三者に、土地所有者にとっても、一団の定期借地権住宅街の環境維持は必要条件となり、ユーザー借地人に対し、良好な住宅用地の供給者としての土地所有者がないという意味で有益である。

1カ月~長くても数カ月ためにも、の姿勢を明らかにするためにも重要な規定となろう。原状回復義務

第16条

本件借地契約の存続期間が満了した場合、

または第15条もしくは第16Zは自らの負担と責任において、条により本件借地契約が解除された場合、本件土地に存する建物その他の工作物を収去し、本件土地を原状に復して甲に明け渡さなければならない。

本件借地権の存続期間が満了する1年前までに、本件建物の取り壊しに関する事項(取り壊し工事の着工予定日、乙は甲に対し、工事期間、施工業者など)および建物賃借人の立ち退きに関する事項(賃借人および同居人の氏名、本件土地の明渡しに必要な事項について書面により通知しなければならない。

立ち退き予定日など)、その他、第1項に規定する本件土地の明渡しが遅延した場合、その時点における本件土地の地代の3倍に相当する額を使用損害金として支払わなければならない。
乙は甲に対し、甲に前項の使用損害金以外の損害が生じた場合、Zは甲に対し、この損害も賠償しなければならない。

解説

(2)明渡しに必要な事項を書面で通知するわけだが、その通知の内容を具体的に定めた。明渡しが遅延した場合の使用損害金の計算方法について定めた。
賃貸借契約が終了したのにかかわらず、本件土地から立ち退くべき借地権者(賃貸借契約が終了していすでに借地権者ではない)まだ本件土地に居座っているというような場合、地代の何倍かに相当する、るわけだから、正確に言うと、が、使用損害金を取るべきであろう。

借地権者は賃貸借契約終了後も土地を無償で使用できることになり、居座れば居座るほど得をすることになってしまう。そうでないと、賃借人の相続

第17条

の相続人に対して、契約の解除、本件建物に居住している者に対して意思表に相続が発生し、甲が賃料の請求、その他の意思表を行う場合、甲は乙の相続人のうち、示をすることにより、また、本件建物に居住している相続人がいない場合は、,,,乙の相続人のうち、任意の1名に対して意思表示をすることにより、全相続人に対して意思表示をしたものとみなす。

解説

賃借人の賃料の滞納、賃借名義人がすでに死亡していたという事態は、実務上しばしば生じる事である。契約違反行為などがあり、賃貸借契約を解除したいという場合に、賃借人の相続人が数人いる場合は、地代の支払いを催告し、契約解除の通知をしなければならない。

このような場合、民法544条により、賃貸人はその相続人全員に対して、相続人全員に対して、地代支払いの催告、契約の解除をするためには、賃借人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本をそろえ、しかし、相続人を確定した上で、現存する通知をしなければならない。
土地の取りまとめ。

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