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法的要件

今は売りたくない

解説

ユーザーに買い受けの機会を与える趣旨である。地主が底地を第三者に譲渡する場合に、底地の譲渡が行われた場合は、保証金返還債務は当然に新地主に引き継がれると考えられるが、念のためこのような条項を入れた。

建物の増改築など

第9条

乙が、本件土地上に建築した居住用一戸建建物(以下本件建物という)を、本契約期間中に増改築しようとする場合、または本件建物が滅失または毀損したことにより、新たに建物を築造(以下再築という)する必要が生じた場合には、甲に対し、あらかじめ、増改築または再築の内容を図面·書面により通知しなければならない。
甲は、前項の増改築、再築について、乙に対して、承諾料その他の名目で金銭の支払いを請求することができない。

増改築または再築に建築確認が必要な場合、

前項の通知には、建築確認書を添付しなければならない。
第3条の使用目的および特約の定めに従い、増改築または再築は、建築基準法その他の建築法令を順守するとともに、周囲の環境に調和したものでなければならない。
生命保険は払込期間の途中で解約する可能性もある

解説

再築は原則としてユーザーの自由とし、その内容を通知すればよいこととし、建物の増改築、承諾料などの支払いは·切不要とした。これは、定期借地権というには50年の期間が満了すれば必ず終了するもので、増改築や再築による期間の延長がないから、地主は従来の借地権の場合と比べ、これらにこだわる必要性が少ないからである。
ただし、土地所有者の管理上必要な増改築、再築の内容につき、借地権者から図面·書面の交付を受けるべきとした。
建物の賃貸借に関する措置

第10条

乙が本件建物を第三者に賃貸する場合は、その第三者と締結する建物賃借地借家法第39条にもとづき、貸借契約書において、第2条に記載した期間建物賃貸借契約が終了する旨を定めなければならない。

働きたい

の満了と同時に、乙は、本件建物の賃借人である第三者が本件建物を転貸することを承諾する場合には、Zと第三者、および第三者と転借人との建物賃貸借が、借地借家法第39条の適用を受けるものであることを転借人に告知すること条件としなければならない。乙は甲に対して、その損害を賠償しなければならない。
乙が前二項に違反したために、甲に損害が生じた場合は、

解説

借地借家法第39条の確定期限付建物賃貸借契約を締結しなければならないこととしている。
本契約に定本条第1項では、借地権者が建物を貸す場合には、これにより、める存続期間が満了し、建物が取壊される時点で借家権は消滅し、この結果、借地権者は建物賃借人に対し建物退去明渡しを請求することができ、土地所有者は建物賃借人占有者に対し建物退去明渡しを請求することができる。
本条第1項に基づく建物賃貸借の賃借人が賃貸部分を転貸するのには、借地権者建物賃貸人の承諾を要するところ、本条第2項は、この承諾は、転貸借を借地借家法第39条の確定期限付建物賃貸借契約とすることを条件としてしなければならないとしている。その意義は、第1項の場合と同様である。
保証金

相続税対策をする場合に

第11条

本件借地契約は甲に対し、甲乙間の一般定期借地権設定契約以下というによって生ずる乙の債務を担保するため、保証金として金0000円を預託しなければならない。前項の保証金は無利息とし、第14条第(1)項の原状回復がなされ、明け渡しが完了した後3カ月以内に、乙の甲に対する残存債務を差し引いた残額を返還するものとする。
乙は、本条第(1)項の保証金をもって、未払い地代その他甲に対する債務と相殺することは出来ない。
抵当権の設定など

第12条

甲は、乙の甲に対する将来の保証金返還請求権を担保するため、本件土地に抵当権を設定する事を承諾する。なお、抵当権の設定登記の費用は乙が負担するものとする。

●相当の地代

未経過分前払地代返還請求権金0000円遅延損害金00%保証金返還請求権金0000円遅延損害金00%農協その他これに準じる金融機関から、本件建物建築資金の融資を受ける場合、前項の抵当権設定登記は、乙が住宅金融公庫、銀行、保険会社、信用金庫、金融機関から、本件建物建築資金の融資を受ける場合、金融機関の本件建物に対する抵当権設定登記後に経由するものとし、それまでの間は登記保留とすることに甲、Zとも合意する。
甲において相続が発生し、本件土地を物納する必要が生じた場合、その他甲の理由により、甲または甲の相続人が乙に対し保証金を全額返還した時は、Zはこれと引換本条第(1)項の抵当権を抹消しなければならず、甲または甲の相続人に対し抹消に必要な書類を交付しなければならない。

えに、前項の抹消登記手続費用は、甲又は甲の相続人が負担するものとする。

解説¥N¥

未経過分前払地代返還請求権及び保証金請求権を担保するために抵当権を設定する。
住宅金融公庫などが建物に設定する抵当権を、前項の抵当権に優先させる趣旨である。
イオンモールつくばユーザーは抵定期借地権を設定した底地について、地主に物納する必要が生じても、抵当権が設定されたままでは物納できない。そこで、保証金を全額返還した時は、当権を抹消しなければならないとしたものである。もっとも保証金は無利息であるから、地主はいつでも保証金を返還することができ、その場合には抵当権の抹消を請求す

このような規定を設けなくても抹消を請求できることは当然なのであるが、ることができる。
したがって、物納についての地主の不安を取り除くためと、保証金の返還、抵ユーザー間でスムーズに行うために本項を設けた。
当権の抹消を、地主、抵当権の抹消は、地主側の物納の都合で行うのであるから、抹消の費用は地主側が負担することとした。
保証金の譲渡など

第13条

乙が、甲の承諾を得て第三者に本件借地権を譲渡し、これとともに甲に対する保証金返還請求権を譲渡する場合を除いて、乙は同請求権を譲渡することはできない。また乙が、第11条の保証金または本件土地上の建物の取得(新築、住宅金融公庫、改築もしくは購入)資金につき、銀行、保険会社、信用金庫その他これに準じる金融機関から融資を受ける場合を除いて、乙は保証金返還請求権を質入することはできない。
乙が保証金返還請求権を譲渡または質入する場合、Zに対し確定日付のある異前項により、甲は保証金返還請求権の成立·存続·行使につき異議がある場合を除いて、議を留めない承諾書を交付しなければならない。

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